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精华解读 | 疫情后，我才发现深圳房子买错了！
文/思琳
2003年的“SARS”，2020年的“新冠”疫情，不断刷新人们的居家生活方式观念，让每个人开始重新审视自己的居住家园。
采光通风良好、密度低，安心的物业保障，设计合理的户型，都是健康生活的基础保障。
即使没有疫情，优质的人居住宅环境，也是品质生活的基本条件。
疫情过后，房子怎么选？除了反思，我们更要未雨绸缪。
2月27日下午，大湾区研究院、中房智库联合房产大象特邀7位深圳地产界资深人士，举办了一场线上沙龙直播讨论会。会议由资深地产媒体人雷鸣主持。
中房深圳为您全程一一解读。
疫情让人们对房子的选择更加多元化1
中国房地产报社副社长肖勇从城市置业选择、人居环境等方面剖析了疫情对人们生活变化影响。
他提到，在一份有5000名网友参与的“疫情过后，你会换房吗？”投票调查当中，56%的购房人群想换房，对居住满意的网友，只占比20%。
例如，通风、采光良好成了这次疫情后许多购房者买房首选的要素，消费者多元化的需求会让室内”1+N“的居住模式被放大，例如，在线办公模式，就对客厅功能提出了特殊要求，居家阳台也变成多功能场所。
“疫情让人们对房子的选择更加多元化，除了注重功能性，更注重活动空间、科学规划，以及绿色环保的理念。
此外，优质的物业社区管理，对购房配套也提出了更高的要求，甚至房子周边就近配套的医疗服务，也对健康维护更为有利。
肖勇认为，疫情之后，购房者对核心城市的置业选择会更加坚决。核心城市的公共服务水平、设施会更优于非核心区域，例如，大湾区片区，长三角地区等，其他19个核心群城市，都是比较合适的置业区域。
“对于此次疫情影响较大的文旅产业来说，也提出了新的要求，健康的生活理念，对康养人居生活的要求在提升，他预计，文旅康养行业将会迎来长期的增长期。
“对房地产行业依然长期看好，受到疫情影响，可能一季度比较艰难，预计会在二季度回暖，他提到，疫情期间，许多房企通过行业自救增加现金流，同时也是购房者置业的好机会，能淘到性价比好的房源，经过疫情之后，房地产行业一定能迎来健康发展。
同致行地产集团董事长 王波：
“多买一间”与“第二居所”2
王波认为，在此次突发的疫情期间，防疫措施跟进不足凸显了部分城市配套的滞后，在公共配套不足的情况下，自我保护意识就显得尤为重要。
“例如居家小区的舒适度是优先需要考虑的，如果资金充裕，尽量多买一间，能买三房就不要选择两房，足够空间对空气流通，居住舒适度都能带来好处，另外，分区也非常重要，例如餐厅与客厅的功能分区，洗浴系统的干湿分离，客厅与卧室的动静分区等等。
此外，他提出“第二居所”的概念。即在大城市，工作生活的地方，有一套自己的房子，而在城市之外，近郊远郊，能有一套贴近自然的居所，他认为，“第二居所"是改善置业的理想选择。
王波同样对看好今年的深圳房地产市场，他提到，虽然楼市“小阳春”够呛，但深圳的恢复能力会很快，疫情也会进一步激发经济活力。
“根据有关调查显示，2003年SARS疫情之后，上海房价上涨了27%，深圳房价上涨了46%，疫情虽然延缓了需求，但依旧能带来快速的市场反应，他预测，预计今年下半年3季度深圳市场会逐渐恢复，而在2季度，无论是刚需还是改善置业，都会是入手的好时机。"
深圳中原董事总经理 郑叔伦：
容积率低的小社区受青睐3
作为一名香港人，郑叔伦对疫情带来的经济影响印象更深。
“SARS和这次的武汉新冠疫情有很多共同点，也已经让大家造成了恐慌心态，也让大家买房置业观发生了较大的变化。”
郑叔伦举了个简单的例子，过去在深圳东部地区，大家普遍认为其交通不便，道路偏远，楼市的关注度也比较低，但这次疫情让许多深圳人改变了这个看法，从深圳卫健委公布的深圳确诊病例活动的小区场所来看，远距离的深圳东部，疫情发生率较低， 郑叔伦认为，东部楼盘普遍低密度，楼间距大，片区人口密度低，这些都是影响疫情的关键性因素。
“过去深圳购房者喜欢大社区，认为大社区人气旺生活配套方便，不过在疫情之后，容积率低的小社区反倒更受购房者青睐，反观2003年SARS爆发，高密集的香港淘大花园先后有超过300个居民受到影响，疫情严重。
他认为，疫情之后，许多购房者发现，独栋或多层在采光通风上是显著优于高密度房子的，健康的人居环境如今成了许多购房者的第一选择。
谈及疫情之后的深圳房地产市场变化，郑叔伦认为，“以深圳为例，现在很多小区还是封闭式管理，中介带看停止，售楼处关闭，成交量低迷，可能会令部分开发商资金紧张，会出现促销情况，打折力度会比较大，新房优惠比较多，二手房个别业主会有笋盘出现，有需求的购房者可果断出手，机会无需等待。
长期来看，疫情是“黑天鹅”事件，并不会影响楼市结构，深圳楼市往上走的趋势不会变，对目前的成交量会影响，但时间不会太长。
广东住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉：
深圳“小阳春”只会延后，不会消失4
疫情过后，如何正确购置房子，广东省住房与政策研究中心首席研究员李宇嘉首先强调了"物业"的重要性。
"拿深圳来说，疫情把存量房品质差异做了区分。这一次，物业的价值在疫情中发挥得比较明显，打破了以往购房者认为物业仅仅只是一个收费的存在，居住氛围和居住体验在这次疫情中受到重视。
他认为，深圳在步入存量房时代后，房子依靠价格来分化，在房地产调控之下，深圳未来的上涨幅度不会太大，可能覆盖不了交易和持有成本，购房者更多关注的是房子本身的增值部分，例如此次疫情中，凸显了较高价值的物业服务。
“疫情管控的强弱，都是考验物业管理新的体现，什么是好的物业管理？他认为，有好的智能化的管理系统，人机交互系统，对于紧急突发事件的响应速度，人性化服务，这些都是未来物业的增值服务部分。
李宇嘉提到，疫情之后，居住需求延后，但不会消失，需求会很快释放，后续市场会有回升。对深圳未来楼市，长期看好，从"0"到"1"，深圳楼市会进入常态恢复，预计整个"小阳春"会延续到4月底，"小阳春"只会迟到，不会缺席。
东方包豪斯建筑设计机构董事长 曹汉平：
装配式建筑理应受到重视5
"城市突发灾难往往能推动城市进步。“东方包豪斯建筑设计机构董事长曹汉平认为，疫情之后，核心城市依然往高容积率发展，纽约、东京依旧是国内一线城市的榜样。
曹汉平认为，房价是城市价值发展的体现，例如深圳南山区的GDP增长始终排在全市第一，其房价也是全市最高的，同样，对于建筑设计的思考也是行业人士，乃至购房者需要关注的。
"关注健康的住宅，首先要关注细节，例如我们的办公、居住空间，除了关注温度、湿度基础方面，还需要增加杀菌、灭病毒的功能，预防感染，疫情后，对健康人居环境提出了更高的要求。
曹汉平在直播中提到了武汉火神山医院，他认为，火神山医院从正式动工到完工，不过10天时间，其标准化设计、装配式施工，让建筑行业应该更深度思考细分行业的标准模式。
“例如，部分城市公共区域可以打球，也可临时抗灾，装配式建筑应用场景非常之多，应该受到重视的。”他认为，装配式建筑应该受到重视，这不仅带来建筑技术上的变革，也可以应用在许多城市公共区域场景上。
乐领生活创始合伙人 张梧峰：
思考四个“关系”6
乐领生活创始合伙人张梧峰从人居环境变化阐述与人与自然，人与空间，人与人以及人与自身的四大关系。
他认为，疫情的发生让我们更为重视健康生活方式，空间要素也变得很重要，未来是不是抗疫，在人与空间共处的环境下，功能区的定义，人和人的关系，都是值得思考的问题。
比如，在市区解决常规工作生活，在市郊，解决人与自然的关系，有条件还可以在更远的地方，享受更多生活场景，找回人和自身的关系。
他提到，人置业的两大需求，生生不息，一种是生存类的需求，另一种是生活类的需求，而更高阶的置业需求，则是旅居需求。
中国小镇指数研究院院长 范嘉：
小镇可以是城市的“第二居所”7
“我们的大城市规范设计精细化，却较少考虑人类健康发展需要，隔阂了人与人之间的空间交流，在享受极大物质需求后，大自然有机融合的健康生态环境却被抛掷脑后。”
中国小镇指数研究院院长范嘉阐述了人居环境对于健康的影响，“疫情让我们认识到人体免疫力的重要性，过往更多追求GDP的增长，在健康管理，公共服务上，我们城市都有所缺失，特色小镇，是大城市的产业互补和健康延伸。
他认为，大城市周边的"特色小镇"，是未来人居住宅的发展方向之一，特色小镇可以填补城市住宅方面的缺失，推动房地产发展的升级，。
小镇是都市人的“第二居所”，既可以指挥办公， 又可以修身养性，从特色小镇改变房地产建房的简单思维，打造文明生态的科技系统，也是未来的人居改革发展方向。
责编：思琳
审读：戴士潮
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